どうせ住宅ローンを組むなら少しでも得することを考えよう

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住宅ローンを組んでいますか?

私は理想の生活を送るために注文住宅で戸建てを購入するとき、住宅ローンを組みました。

どうせローンを組むなら、少しでも特したいですよね。

そこで、私の環境ではこうすると得した、というのをご紹介します。

結論から言うと

  • 中途半端に借りるよりフルローン(ただし4000万まで)を組むと、少しでも得
  • 優遇金利は最大限活用して、変動金利で利子1%未満にする

理由を解説します。

住宅ローンで活用すべきポイント

住宅ローン減税を活用

これに尽きます。

住宅ローン減税とは

国税庁のサイトを参照してください。

参考
No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁

といっても、読んでもわからないと思う(私もよくわからない)ので概要を説明します。

ローン残高の1%を控除される

めちゃくちゃ雑に説明すると、10年間、お金がもらえます。

年末に4000万のローン残高がある場合

  • 4000万の1%=40万がもらえる
  • 10年間で400万もらえる

ポイントは、残高の1%、ということです。

上記の例だと毎年残高が減っていくはずなので、厳密に言うともうちょっともらえる額は少なくなります。

1%って少ないように見えますが、そもそも額が大きいので、インパクトも大きくなります。

所得税とか住民税から控除される、というのが正確な表現ですが、実質もらえてるようなイメージです。

計算の基準はローン残高(ただし上限あり)

  • 3000万のローン残高なら30万
  • 2000万のローン残高なら20万

という計算になります。

ただし、上限があります。

最大40万までです。
かつ、所得税や住民税が40万を超えている必要があります。

そのため、無制限にローンを組んでも大丈夫、というわけではありません。

住宅ローンの借入金は、極力4000万に抑えられるとbetterです。

夫婦で借りると二人とも控除される

収入の関係で、ローンを半々、という場合にも活用できます。

最大だと夫4000万、妻4000万、ということができます。

そこまでの値段をかけるかは別にして笑

頭金は得なの? 損なの?

厳密には個々人で事情が違うので、一律で損得を測れないと思っています。

ただ、私の経験から、

  • 頭金300万をもしフルローンできていたら……
    • 残高が300万増える
    • 住宅ローン減税で3万*10年もらえる
    • 10年の間に300万を投資して、年1%(単利)でもリターンがあれば10年で30万
    • そこでどうしても返済したかったら、繰り上げ返済

みたいなシナリオも組めたなぁ、と思います。

手元の現金は正義です。そもそも利子1%でお金借りるなんてこと、普通はできませんからね。

住宅系の優遇すごい。

住宅に関わる高いものをローンの中に入れておく

私の場合、太陽光発電のパネルを住宅費用の一部として入れています。

この費用もローンで賄っているので、太陽光パネルも実質1%のリターンが毎年ある、というようなイメージです。

また、ZEHで必要となる高出力のエアコンとか(高いモデル)も入っています。

この辺、見積もりのときに抜けやすいので、最初の見積もりに是非入れておいてください。

住宅ローンを借りるときに意識しておきたい優遇金利

利子があるので、借りれば借りるほど得、とまでは言いません。

利子=優遇金利についてもちょっと知っておくと良いです。

優遇金利の解説は、例えば以下のサイトを参考にしてください。

参考
住宅ローンの借り入れで利用できる「優遇金利」とは? | はじめての住宅ローン
マイホームを購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。毎月の返済額には利息も含まれ、金利が低いほど総返済額が抑えられる仕組みになっています。そこで気になるのが「優遇金利」です。ここでは、優遇金…

優遇金利で、1%未満にすると、10年間は利子据え置き、みたいな状態になります。

利子は1%未満、住宅ローン減税で1%だと、ざっくりプラマイゼロ

銀行ごとに優遇金利や借り入れ限度額の審査があるので、最大限制度を活用できる銀行を選ぶようにしましょう。

まとめ

  • 中途半端に借りるよりフルローン(ただし上限あり)を組むと、少しでも得
  • 優遇金利は最大限活用して、変動金利で利子1%未満にする
  • 最悪頭金が必要、と言われたときにだけ払えるような準備をしておく

個人的には、これがポイントだな、と思います。

そもそも住宅ローンを組まないでも良い暮らしであればいいんですが……

住宅ローンを組まざるを得なくなったとき、どうせ組むなら少しでも得になる方法を選べるといいですね。
住宅ローン減税の制度が近々変わるという話ですし、そのあたりも考慮した方が良さそうです。
が、どっちにしろ住宅ローン減税は限界まで活用した方が良い、となると思います。

個々人で収入や環境などが異なると思いますので、必ず専門家(ファイナンシャルプランナーなど)に相談してくださいね。

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